건축법 위반 이행강제금부과처분 취소청구 인용사례 검토

 

 

중앙행정사(대표번호 1811-1837)는 행정기관의 각종 이행강제금, 과징금, 변상금, 점용료 및 사용료 등의 잘못된 부과처분으로 인한 피해구제를 위한 이의신청, 행정심판 청구서류 작성 및 제출업무를 대행해드립니다.

 

 

1. 사건개요 및 주문

 

청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-2번지(철근크리트, 4층, 연면적 559.12㎡, 다가구주택)(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다.)의 건물주로서, 당해 건물을 불법 대수선한 사실(기존: 9호실 → 변경: 21호실, 위반면적 437.70㎡)이 2011. 10. 18. 피청구인에게 적발되어 2013. 9. 2. 1,483,000원 2014. 4. 22. 1,578,000원, 2014. 11. 19. 1,578,000원 이행강제금을 부과처분 받아 이를 납부하였으나 2015 12. 22. 이행강제금 부과처분 금액이 7,692,000원으로 이전보다 과다하다며, 그 취소를 청구한 사건이다.

 

주문 : 피청구인이 2015. 12. 22. 청구인에게 한 이행강제금 7,692,000원의부과처분은이를 취소한다.

 

 

2. 청구인 주장

 

가. 청구원인

 

청구인은 소유건물 세대를 무단으로 증가하는 불법 대수선 사실이 적발되어 피청구인으로부터 이행강제금을 2013. 1,483,000원, 2014. 1,578,000원, 2015. 상반기 1,078,000원을 부과 받았는데 2016.은 7,692,000원을 부과 받아 이 사건 청구를 하게 되었다.

 

나. 이 사건 처분의 부당성

 

1) 이 사건 처분의 위법성

 

이 사건 건물 주변 토지는 세대제한 없이 신축할 수 있는데 한국토지주택공사 분양인 청구인 소유 건물은 세대제한이 있다고 한다. 도로를 기준으로 규정과 규칙이 다르므로 이해하기 어렵다. 같은 ○○시 관내인 청구인 토지도 세대제한 해지하여 주시기 바란다.

 

2) 이 사건 처분의 부당성

 

청구인은 건물을 신축하여 임대하려고 하였으나 주변의 인구유입이 적어 임대가 되지 않아 주변사람의 권유로 각층 세대거실 부분에 문을 설치하여 세대분리 하였고 1∼3층 합계 150㎡정도 분리만 되었는데 이전의 이행강제금에 비교하여 너무 과하다고 판단된다.

 

다. 결론

 

하루빨리 원상복구하여 불법을 해소해야 하나 이행강제금이란 특수성을 생각해 볼 때 일반국민이 평생 지고가야 하는 멍에와 같으므로 이 건 처분은 전년도 이행강제금 부과처분과 금액 차이가 커서 과하다고 생각하므로 취소되어야 한다.

 

라. 보충서면

 

1) 사용승인 당시 총 9가구를 21가구로 2층부터 4층까지 층별로 3가구를 7가구로 증설(위반면적: 437.70㎡) 사실이 있는데 이는 18세대에 해당하는 면적이다. 실제는 9가구에서 21세대로 하여 12세대 증설했으므로 위반면적은 291.8㎡정도 된다.

 

2) 건물은 시간이 지나면서 노후화되고 가치는 하락하는데 해마다 오르는 시가표준액을 적용되는 것은 이해하기 어렵다.

 

3) 계약이 종료되는데로 원상복구 하겠으니 이러한 점을 감안하여 주시기 바란다.

 

3. 피청구인 주장

 

 

가. 이 사건 처분의 경위

 

2011. 10.경 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-2번지의 건축물에 대한 위법사항 조치를 요구하는 민원이 접수되어 현장 확인결과, 청구인 소유의 주택(다가구)에 청구인이 건축법 제11조에 따른 건축허가를 득하지 아니하고 437.70㎡ 규모의 불법 대수선(가구증설)을 한 사실이 확인되어, 건축법 등 관련 규정에 따라 청구인에게 자진철거 및 원상복구 계고 등 시정명령 후, 이행되지 않아 이행강제금을 부과한 것이다.

 

나. 이 사건 처분의 타당성

 

1) 청구인 소유의 이 사건 건축물[지상 4층, 연면적 559.12㎡, 단독주택(다가구)〕에 건축법 제2조 제9호 및 건축법 시행령 제3조의2 제8호에 따른 대수선을 하고자 할 경우에는 건축법 제11조에 따라 피청구인에게 미리 허가를 받아야 하나, 청구인이 이를 이행하지 않고 임의로 불법 대수선(3개층, 437.40㎡)한 것은 건축법 제11조 규정을 정면으로 위반한 것이다.

 

2) 따라서, 피청구인이 위 사안에 대하여 건축법 제79조, 행정대집행법제2조 및 제3조의 규정에 따라 행한 불법건축물 자진철거 및 원상복구 계고와, 건축법 제80조 및 건축법 시행령 제115조의2에 따라 이 사건 처분을 하였으므로 정당한 행정처분이다.

 

다. 청구인 주장에 대한 답변

 

1) 이행강제금 부과경위에 대하여

 

2011. 10.경 ○○시 ○○읍 ○○리 2717-2번지 상의 건축물에 대한 불법행위 조치요구 민원에 따라 2011. 10. 18. 현지 확인 및 조사결과,

 

이 사건 건축물에 건축법 제11조에 따른 건축허가를 득하지 않고 건축법 제2조 제9호 및 같은 법 시행령 제3조의2 제8호에 의한 대수선(다가구주택의 가구 간 경계벽을 증설 또는 해체하여 수선 또는 변경한 것에 해당)을 통해 당초 사용승인 당시 총 9가구를 총 21가구로 증설(2층부터 4층까지 각 층별로 3가구를 7가구로 증설, 위반면적 437.70㎡)한 사실이 있어, 2011. 10. 20.부터 2012. 2.까지 총 3차례에 걸쳐 자진철거 및 원상복구토록 계고조치 하였으나,

 

청구인이 이를 이행하지 않아 건축법 제80조 제2항 및 같은 법 시행령 제115조의2에 따라 2013. 9. 2. 최초 이행강제금을 부과하였고, 이후에도 불법행위가 시정되지 않아 2014.부터 2015.까지 같은 법령에 따라 매년 이행강제금을 부과한 것이다.

 

2) 이행강제금 부과금액 산정에 대하여

 

피청구인이 청구인에게 부과한 연도별 이행강제금은 다음과 같다.

 

위반 법규	불법건축물 현황					부과금액(원)
	층수	구 조	용 도	면적 (㎡)	행위 시기	2013	2014	2015
건축법 제11조	2	철근 콘크리트	단독주택 (3가구→7가구)	145.90	2011	1,483,000	1,578,000	7,692,000
	3	철근 콘크리트	단독주택 (3가구→7가구)	145.90	2011
	4	철근 콘크리트	단독주택 (3가구→7가구)	145.90	2011
합 계				437.70		1,483,000	1,578,000	7,692,000

 

3) 청구인 주장의 부당성

 

가) 건축법 제11조 제1항에는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고(다만, 건축법 제14조에서 정하는 건축물은 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 보도록 따로 정하고 있다.),

 

건축법 제79조 제1항에는 허가권자는 대지나 건축물이 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 건축법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 건축물의 건축주,공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 및 점유자에게 공사의 중지 또는 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거 등의 필요한 조치를 명할 수 있으며,

 

건축법 제80조 및 건축법 시행령 제115조의2에는 허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위 내에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 일정한 금액의 이행강제금을 부과하도록 규정하고 있다.

 

나) 또한 불법 대수선의 경우, 건축법 제80조 제1항 제2호 및 건축법 시행령 제115조의2 제2항 별표15에 따라 이행강제금은 1㎡의 시가표준액의 100분의 10[건축법 시행령 개정(2012. 3. 17.) 이전에는 100분의 3]에 해당하는 금액에 위반면적을 곱하여 산정하는데, 매년 경상남도에서 고시하는 건물·기타물건 시가표준액에 의하면 건축에 대한 시가표준액은 건물신축가격 기준액에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과년수 잔가율을 곱하여 1㎡ 당 금액으로 산출하고 최종 가감산 특례를 적용하여 산정된다.

 

다) 청구인이 2013.도와 2014.도에 피청구인으로부터 부과받은 이행강제금 액수 대비 2015.도 이행강제금이 과다하다는 주장과 관련하여, 피청구인이 청구인 소유의 이 사건 위반건축물에 대하여 부과한 연도별 이행강제금 금액산정 근거를 살펴보면, 2013.도와 2014.도의 경우 지방세법 및 경상남도 고시 건물·기타물건 시가표준액에 따라 산출된 이 사건 건축물의 1㎡당 시가표준액에 증개축 건물 등에 대한 시가표준액 산출요령 별표2에서 규정한 철근콘크리트 구조의 대수선에 대한 구조지수(20%)를 적용한 후, 여기에 건축법 시행령 제115조의2 제2항 별표15의 이행강제금 적용요율(100분의 3)과 위반면적을 곱하여 산출하였으나,

 

라) 불법 대수선(단독주택 가구분할 및 증설)에 따른 이행강제금 산정시 건물시가표준액을 취득세 산정기준으로 적용함으로써, 이행강제금이 감액되어 가구증설로 인한 이익(임대수입, 매매가격 등)보다 이행강제금이 턱없이 적어 위반건축물이 적발되더라도 자진 원상복구가 이루어지지 않을 뿐 아니라 오히려 불법 대수선 행위가 증가하는 등의 많은 문제점이 대두되어 2015.부터 불법 대수선 행위에 대한 이행강제금 산정기준을 엄격히 적용(건축물의 취득세 산정시 적용하는 철근콘크리트 구조의 대수선에 대한 구조지수 20% 적용률 제외)한 것으로 법령을 위반하거나 특별히 과다 부과한 사항은 아니다.

2013.도565,000원(1㎡당 시가표준액) × 20%(철근콘크리트 구조의 대수선에 대한 구조지수) × 3%(불법 대수선 이행강제금 적용요율) × 437.70㎡ (위반면적) = 1,483,800원  2014.도601,000원(1㎡당 시가표준액) × 20%(철근콘크리트 구조의 대수선에 대한 구조지수) × 3%(불법 대수선 이행강제금 적용요율) × 437.70㎡ (위반면적) = 1,578,300원

 

마) 특히, 건축법 제80조의 이행강제금 제도는 행정대집행에 따른 행정기관과 건축주등 간의 분쟁예방과 불필요한 행정력 낭비를 막고 건축주 등으로 하여금 위반건축물을 자진철거(원상복구)토록 유도하기 위한 제도로써, 근본적으로는 불법행위로 얻는 이익을 불법행위가 해소될 때까지 건축주등으로부터 환수하는 징벌적 성격이며, 지방세법에 따라 경상남도가 매년 고시하는 건물·기타물건 시가표준액 산출기준 상의 대수선에 대한 구조지수 20% 감면 적용기준은 취득세 부과징수를 목적으로 한 기준(신축건물: 취득세 100%적용 + 신축건물에 대수선: 추가 취득세 20% = 120%)일 뿐 이행강제금 부과를 위한 시가표준액 산정의 명확한 기준이 아니다.

 

바) 따라서, 피청구인이 청구인 소유 이 사건 건축물의 위반행위에 대하여 부과한 이행강제금은 법령과 부과기준에 맞게 부과되었으며, 2013.부터 2014.까지 부과된 이행강제금은 건축물의 취득세 산정시 적용하는 철근콘크리트 구조의 대수선에 대한 구조지수 20%를 적용받음으로써, 오히려 청구인은 그간 경제적 이익을 취한 것으로 2015.도의 이행강제금 액수가 과년도에 비해 과다하므로 이를 취소해 달라는 청구인의 주장은 정작 청구인 본인의 위반행위는 시정하지 않고 영업이익 등 사익만을 추구하겠다는 지극히 이기적인 주장일 뿐이다.

 

사) 또한, 이 사건 건축물이 소재하는 ○○시 ○○읍 ○○리 일대는 한국토지주택공사가 택지개발촉진법에 따라 지정받아 사업 시행한 택지개발지구로써, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조 및 제54조에 따라 건축물의 형태 층수용도가구수건폐율용적율 등이 지역별가로별 또는 블록별로 지정된 지구단위계획구역이며, 청구인 소유 이 사건 건축물은 단독주택용지에 건립된 최대 9가구(참고로 일부 근린생활시설이 허용되는 인근 점포주택의 경우 최대 4가구)까지만 건축이 허용되는 단독주택이므로 가구 수 제한 해제는 불가하다.

 

다. 결론

 

이상에서 살펴본 바와 같이 피청구인의 이 사건 처분은 건축법 등 관계법령에 따른 적법한 행정처분이므로, 피청구인의 위법 부당한 행정처분을 전제로 한 이 사건 처분에 대한 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 한다.

 

 

 

4. 인정사실

 

가. 청구인은 피청구인으로부터 2011. 2. 14. ○○시 ○○읍 ○○리 2717-2번지에 단독주택(다가구) 용도의 지상4층 건축물 건축허가를 득하였고, 2011. 2. 16. 공사를 착공하여 2011. 7. 11. 사용이 승인되었다.

 

대지위치: ○○시 ○○읍 ○○리		지번: 2717-2	도로명주소 : ○○시 ○○읍 범구5길 9
※대지면적362.1㎡	연면적 559.12㎡	※ 지역 제1종일반주거지역	※ 지구	※ 구역 제1종지구단위계획구역
건축면적: 216.8㎡	용적률 산정용: 연면적 559.12㎡	주구조: 철근콘크리트조	주용도: 단독주택(다가구)	층수: 지상4층
※ 건폐율 59.87%	※ 용적률 154.41%	높이 13.3m	지붕 철근콘크리트	부속건축물

 

나. 피청구인은 민원신고에 따라 2011. 10. 18. 청구인의 이 사건 건축물을 방문하여 불법 대수선 사실(가구증설 기존 9호 → 변경 21호)을 적발하였다.

 

다. 피청구인은 2011. 10. 20. 청구인에게 2011. 11. 30.을 기한으로 하는 ‘불법건축물 자진 원상복구 계고’를 하였다.

 

라. 피청구인은 2011. 12. 1. 청구인에게 2011. 12. 30.을 기한으로 하는 ‘불법건축물 자진 원상복구 계고 촉구’(2차)를 하였다.

 

마. 피청구인은 2012. 1. 6. 청구인에게 불법건축물 이행강제금 부과 안내를 하였다.

 

건축주	위 치	불법건축물현황				행위 시기	시가표준액 (액)	부과금액 (원)	비고
		층별	용도	구조	면적(㎡)
정희옥	○○읍 ○○리 2717-2	2층 3층 4층	다가구 주 택	철근 콘크리트조	145.9㎡ 145.9㎡ 145.9㎡ 계437.7	2011.9	235,920,300	7,077,000

 

바. 청구인은 2013. 8. 20. 피청구인에게 다음과 같이 의견을 제출하였다.

 

귀청의 공문에 대하여 빠른 시일내 원상복구해야 되나 입주자 및 여러 개인적인 사정으로 늦어짐을 죄송하게 생각함. 이에 본인은 빠른 시일내 귀청의 지시를 따를 것을 약속드리며 현재의 이행강제금은 너무나 우리 형편으로 과다하니 선처바람.

 

사. 피청구인은 2013. 8. 20. 청구인의 의견서 제출에 따라 다음과 같은 회신을 하였다.

의견제출에 대한 회신 1. 귀하의 의견에 따라 검토한 바, 2012. 12. 23. 기준으로 이행강제금 부과산정방식의 변경으로 재산정하여 통보하오니 2013. 8. 31.까지 자진철거 및 원상복구 하신 후 우리 시 건축과로 통보하여 주시기 바람. 2. 생략 붙임: 이행강제금 부과예정 현황

 

아. 피청구인은 2013. 9. 2. 청구인에게 불법건축물 이행강제금 부과통보를 하였으며 청구인은 이를 납부하였다.

위 치	건축주	불법건축행위 현황			시가표준액 (액)	부과금액 (원)	비고
		용도	구조	면적(㎡)
○○읍 ○○리 2717-2	정희옥	다가구 주 택	철근 콘크리트조	437.70	247,300,500	1,483,000

 

자. 피청구인은 2014. 2. 4. 청구인에게 2014. 3. 25.을 기한으로 하는 불법건축물 자진철거 재계고 통보를 하였다.

차. 피청구인은 2014. 4. 22. 청구인에게 과년도 불법건축물 이행강제금 부과안내와 함께 2014. 11. 19. 불법건축물 이행강제금 재부과 처분을 하였고 청구인은 이행강제금을 납부하였다.

 

위 치	건축주 (행위자)	불법건축행위 현황				시가표준액(액)	부과금액(원)
		층	용도	구조	면적(㎡)
○○시 ○○읍 ○○리 2717-2	정희옥	2	가구증설	철근콘크리트	145.9	87,685,000	526,000
		3			145.9	87,685,000	526,000
		4			145.9	87,685,000	526,000
		합계					1,578,000

 

카. 피청구인은 2015. 7. 20. 청구인에게 위반건축물 자진철거(원상복구) 재시정명령(과년도)을 하였다.

 

타. 피청구인은 2015. 11. 10. 청구인에게 2015. 12. 15. 기한으로 하는 ‘위반건축물 이행강제금 부과 계고(과년도)’를 하였다.

 

파. 피청구인은 2015. 12. 22. 청구인에게 ‘불법건축물 이행강제금 부과통보-과년도’를 하였다.

 

건축주(행위자)		위치	불법건축행위 현황				시가표준액(액)	비고
성명	주소		층별	용도	구조	면적(㎡)
정희옥	김해시 해반천로 168번길7	○○시 ○○읍 ○○리 2717-2	2	다가구주택	철근콘크리트	145.9	2,564,000
			3	다가구주택	철근콘크리트	145.9	2,564,000
			4	다가구주택	철근콘크리트	145.9	2,564,000
			합계				7,692,000

 

하. 청구인은 2016. 3. 3. 이 사건 행정심판을 제기하였다.

 

 

 

5. 이 사건 처분의 위법 부당 여부

 

가. 관계법령의 내용

 

1) 건축법에서 ‘대수선’이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것이고(제2조 제1항 제9호), 같은 법 시행령에서는 세부적으로 '대수선'은 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것으로 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있다(제3조의2의 본문 및 제8호).

 

같은 법에 따르면 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며(제11조), 허가권자는 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 행위 또는 허가를 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에 대하여 그 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있고(제79조),

 

시정명령을 받은 후 시정기간 내에 당해 시정명령의 이행을 하지 아니한 건축주 등에 대하여는 그 이행에 필요한 상당한 이행 기한을 정하여 그 기간까지 이행하지 아니하는 경우에는 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고하고 부과하도록 정하고 있으며

 

허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액을 부과하도록 규정하고 있다(제80조 제1항 제2호).

 

2) 건축법 시행령은 대수선에 따른 이행강제금의 산정기준은 시가표준액의 100분의 3 이하로서 위반행위의 종류에 따라 건축 조례로 정하는 금액으로 하되 건축 조례로 규정하지 아니한 경우에는 100분의 3으로 하는 것으로 규정하고 있으며(제115조의2, 별표15의 제13호) ○○시 건축 조례에서는 85㎡ 이상의 대수선에 대하여는 별도로 규정된 사항이 없다.

 

3) 한편, 지방세법에서 건축물에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하고(제4조 제2항),

 

같은 법 시행령에서는 건축물의 시가표준액은 건물의 구조별·용도별·위치별 지수와 건물의 경과연수별 잔존가치율과 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)을 곱하여 산정하도록 규정하고 있다(제4조 제1항 제1호).

 

나. 판단

 

1) 청구인은 과거 이행강제금 부과처분 금액이 2013. 1,483,000원, 2014. 1,578,000원이었는데 2015.에는 7,692,000원으로 과다하다고 주장하고 있으므로 이를 살펴본다.

 

가) 이행강제금은 일정한 기한까지 의무를 이행하지 않을 때 일정한 금전적 부담을 과할 뜻을 미리 계고함으로써 의무자에게 심리적 압박을 주어 장래에 그 의무를 이행하게 하려는 행정상 간접적인 강제집행 수단의 하나로 이행강제금은 위반행위에 대한 제재로서의 형벌이 아니라 장래의 의무이행 확보를 위한 강제수단일 뿐이고, 이행강제금 부과처분은 행정행위의 성질을 갖는다

 

나) 청구인은 이 사건 건물을 불법 대수선한 사실을 인정하고 있고, 피청구인이 제출한 증거서류와도 일치하고 있어 이행강제금 부과처분 금액 산정의 적정성만 판단하도록 한다.

 

행정청의 허가없이 대수선을 한 경우 그 불법에 대한 이행강제금은 건축법 제80조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제115조의2의 제2항 별표15에 규정에 따라 적법하게 산출되어야 하는데 그 산정식은 건물 1㎡당 시가표준액에 그 위반면적과 100분의 3의 비율을 차례로 곱하여 산정하도록 하고 있다.

 

(1) 먼저 시가표준액은 지방세법 시행령 제4조에 따라 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액(2015. 1㎡당 650,000원, 국세청 고시 제2014－44호)에 건물의 구조·용도·위치 지수, 건물의 경과연수별 잔가율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 기준으로 산정하게 된다.

 

자세하게는 2015.도 건물 및 기타물건에 대한 시가표준액 결정·고시(○○시 고시 제2014-312호 * 경상남도 건물·기타물건 시가표준액과 동일함)에 따르게 되는데 구조지수는 철근콘크리트조(구조번호 4), 용도지수는 주거용건물 다가구주택(용도번호 3), 위치지수는 1㎡당 건물부속토지가격 650천원 이상 800천원 이하, 경과연수별 잔가율은 0.920(2011. 신축 콘크리트조 건물)이다.

 

이를 위 결정·고시의 시가표준액 일람표에 대입하여 보면 시가표준액은 586,000원으로 산정되는 것이 확인된다. 또한 위 결정·고시 중 ‘증·개축 건물 등에 대한 시가표준액 산출요령 별표2에 의하면 대수선한 건물은 철근콘크리트조(구조번호 4) 건물의 경우 신축건물 시가표준액에 20%의 대수선 ㎡당 시가표준액 산출비율을 곱한 금액이 이 사건 건물의 최종 ㎡당 시가표준액이 된다. 여기에다 건축법 시행령 별표15의 제15호 이행강제금 적용요율 100분의 3과 대수선 위반면적 437.7㎡를 곱하면 최종 이행강제금 1,538,000원이 산출된다.

이행강제금 1,538,000원 = ㎡당 시가표준액(586,000원) × 대수선 ㎡당 시가표준액 산출비율(20%)불법대수선 이행강제금 적용요율(3/100) × 위반면적(437.7㎡) * 천원 미만 버림

 

(2) 피청구인은 위 산정방법에 대하여 이행강제금 산정시 건물시가표준액을 취득세 산정기준으로 적용함으로써, 부과금액이 적어 불법행위자들의 자진 원상복구가 이루어지지 않을 뿐 아니라 오히려 불법대수선 행위가 증가하는 등의 많은 문제점이 있어 2015.부터 불법대수선 행위에 대한 이행강제금 산정기준에서 대수선 ㎡당 시가표준액 산출비율 20%를 제외하고 산정하여 청구인의 이행강제금 부과액수가 7,692,000원이 정당하다고 주장하고 있으나,

이행강제금 *7,694,000원 = ㎡당 시가표준액(586,000원) × 불법 대수선 이행강제금적용요율(3/100)× 위반면적(437.7㎡) * 천원 미만 버림 ※ 피청구인은 7,692,000원으로 이행강제금을 부과하였으나 계산오류로 보임

 

건축법 제80조 제1항 제2호가 이행강제금 산정시 '지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액'이란 문구를 사용하고 있으므로, 지방세법의 규정에 근거를 두어야 하고 지방세법 제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항은 행정자치부장관으로 하여금 건축물의 시가표준액에 관한 기준을 정하도록 규정하고 있고, 이에 근거하여 행정자치부장관이 정한 이 사건 조정기준에 의하면, 대수선 건물에 대한 시가표준액은 건물의 구조별·용도별·위치별 지수와 건물의 경과연수별 잔존가치율과 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 곱하여 산정하도록 하고 있는데 피청구인이 그 조정기준의 하나인 대수선 건물에 대한 ㎡당 시가표준액 산출비율 20%를 법적인 근거 없이 임의로 제외하여 이행강제금을 산정하여 처분한 것은 재량권을 일탈·남용한 것이다.

 

또한, 피청구인이 과거 2013. 2014.에 청구인에게 한 이행강제금 부과처분에 있어 건물시가표준액 산정에 있어 ㎡당 시가표준액에 대수선 건물에 대한 ㎡당 시가표준액 산출비율인 20% 곱하여 이행강제금을 산정하였으며 이후 사실상·법률상 아무런 상태변경이 없이 피청구인 관내 불법대수선에 따른 문제점이 있다는 내부검토와 주장만으로 이를 임의로 배제한 것은 신뢰보호의 원칙을 위배한 것이기도 하다.

 

법원은 대수선행위에 대한 이행강제금은 대수선에 해당하는 ㎡당 시가표준액에 대수선 ㎡당 시가표준액 산출비율 20%를 곱하는 방식으로 산정되어야 한다고 판시(대법원 2014. 8. 20. 선고 2015두6524 판결 및 그 원심판결인 서울고등법원 2014. 3. 28. 선고 2013누30218판결, 대법원 2014. 12. 24. 선고 2015두41763 판결 및 그 원심판결인 서울고등법원 2014. 8. 29. 선고 2014누44023)하고 있으므로 피청구인이 비록 건축법상의 무단 대수선 불법행위를 방지하고자 한다는 공익적 목적이 있더라도 이를 받아들이기 어렵다. 그러므로 피청구인은 이행강제금을 재산정하여 부과하여야 할 것이다.

 

다만 정책적으로 불법 대수선에 대한 이행강제금이 지방세법 및 그 시행령에 근거를 두고 있어 현실상 지나치게 그 금액이 낮게 산정되어 불법을 양성하는 것이라고 한다면 이 부분의 법률을 개정을 건의하거나 2016. 2. 21. 개정된 건축법 제80조 제2항 및 같은 법 시행령 제115조의3에 따라 영리목적이나 상습적 위반 등의 경우에 이행강제금 금액을 100분의 50의 범위에서 가중할 수 있도록 하고 있으므로 향후 불법 대수선한 청구인에게 부과금액을 법률이 허용하는 범위내에서 가중할 수 있을 것이다.

 

2) 청구인의 이 사건 건물 양성화를 위해 가구 수 제한을 해제하여 달라는 주장 등에 대하여,

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 "지구단위계획"이란 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말하는 것으로(제2조),

 

택지개발촉진법에 따라 지정된 택지개발지구의 경우에는 지구단위계획을 지정할 수 있고(제51조),지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 하는데(제54조) 청구인의 이 사건 건물이 위치한 토지는 이미 ○○도시관리계획(○○택지개발사업 제1종지구단위계획) 결정(○○시 고시 제2011-91호, 2011. 9. 1.)에 따른 지구단위계획 결정시 가구수가 9가구로 제한된 사실을 확인할 수 있는데,

 

지구단위계획의 변경을 하려면 청구인이 도시·군관리계획을 입안할 수 있는 피청구인에게 도시·군관리계획 도서와 계획설명서를 첨부하여 도시·군관리계획의 입안을 제안하는 절차를 거쳐야 하는 것인데 이러한 절차가 없었고,

 

기타 관련 사항에 대하여는 이를 확인할 증빙이 없고 청구 취지가 아닌 단순 민원사항으로 보이므로 더 이상 살펴보지 않는다.

 

 

중앙행정사(대표번호 1811-1837)는 행정기관의 각종 이행강제금, 과징금, 변상금, 점용료 및 사용료 등의 잘못된 부과처분으로 인한 피해구제를 위한 이의신청, 행정심판 청구서류 작성 및 제출업무를 대행해드립니다.

 

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