중앙행정사(대표번호 1811-1837)는 공장신축 증축, 근린시설 건축 등 각종 건축 및 개발행위 허가신청과 관련 행정기관의 잘못된 건축허가 반려, 개발행위허가 불허 등으로 인하여 억울한 피해를 입은 민원인을 돕기 위하여 행정기관에 대한 각종 대응 민원서류 제출, 이의신청, 행정심판 등 청구서류 작성 및 제출을 대행해드립니다.
1. 사건개요 및 주문
청구인은 2011. 7. 5. OO시 OO구 OO동 OO외 2필지(11,867.47㎡, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 지하 3층, 지상 4층 규모로 제2종 근린생활시설을 신축하고자 건축허가를 받았으나,
피청구인이 2012. 6. 26. ‘건축허가 착공기한 만료에 따른 건축물 건축허가 취소예고’ 공문을 통지하였음에도 착공신고 기간 만료일인 2012. 7. 5.까지 착공신고를 하지 않았고,
피청구인은「건축법」제11조제7항에 따라 2012. 10. 12. 사건 토지에 대한 건축허가를 취소(이하 ‘이 사건 처분’) 하였다.
주 문
피청구인이 2012. 10. 12. 청구인에게 한 건축허가 취소처분을 취소한다.
2. 청구인 주장
1) 청구인은 이 사건 토지에 제2종 근린생활시설을 신축하고자 건축사에게 설계를 의뢰하여 피청구인으로부터 2011. 7. 5. 건축허가를 득하였으나, 급격한 건설경기 하락과 금융시장 규제로 인해 도시형생활주택으로 사업성을 재검토하여 건축심의를 받기 위해 착공신고를 미루고 있던 중 2012. 10. 31. 피청구인이 이미 건축허가를 취소하였다는 통보를 건축사를 통하여 알게 되었다.
2) 피청구인은 유선 또는 서면으로 충분히 건축허가 취소예고를 하였다고 주장하나, 청구인은 피청구인의 뉴딜정책(지자체가 세금을 많이 걷기 위해 지자체 사업장 소재지에 많은 혜택을 주는 인센티브제도)관련 조언에 따라 2011. 4. 22. 피청구인 관할 세무서로 사업장 소재지를 이전하였음에도 건축허가 시 신청한 청구인의 주소지로 건축허가 취소예고를 하는 것은 도무지 납득하기 어려우며, 더구나 피청구인이 건축허가 취소처분 사전예고를 위해 발송했다는 등기우편이 수취인 불명으로 반송되었으므로 이는 피청구인이 청구인의 주소지 변경을 스스로 인정하고 있는 것이다.
3) 피청구인은 청구인에게 수차례 착공기한 연장 촉구 및 건축허가 취소예고 공문을 팩스로 발송하였고, 청구외 안OO(건축심의위원)에게 착공신고 여부를 부탁하였다고 주장하나, 청구외 안OO은 피청구인 소속의 건축심의위원으로 청구인과는 관련이 없으므로 청구인이 건축설계를 의뢰한 ㈜OOO건축사무소에 연락을 하는 것이 상식적이라 할 것이고, 청구외 여직원에게 사실 확인을 한 결과 당시 청구외 여직원은 피청구인(상하수도과)이 ‘상하수도분담금을 납부하지 않아 인허가를 취소할 수도 있다.’는 통상적인 지방세 납부 촉구로 인지하였다고 주장하므로 청구외 여직원에게 착공신고 및 재연장을 촉구하였다는 피청구인의 주장은 이해할 수 없다.
4) 따라서 청구인이 사업장 소재지를 피청구인의 조언에 따라 이전하였음에도 변경된 주소지가 아닌 건축허가 신청 당시 주소지로 건축허가 취소예고 통보를 하였다는 점, 청구인의 건축설계 의뢰 사무소가 아닌 피청구인 소속의 건축심의위원인 청구외 안OO에게 착공신고 여부를 부탁하였다는 점, 청구외 여직원과의 통화내역은 당시 수 없이 통화하는 행정사항으로 단순한 통화내역에 불과하다는 점 등을 볼 때, 피청구인은 관련법 조항만 거론할 뿐 설득력 있는 근거 제시를 못하고 있으므로 수억 원의 비용을 지불하며 건축인허가를 득한 청구인이 이 사건 처분으로 인해 받는 경제적 피해를 고려해 볼 때, 이 사건 처분은 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장
1) 청구인은 ‘건축허가를 득한 후 1년 안에 착공하지 못할 시 재연장 신청을 해야 한다.’는 규정을 피청구인 또는 청구외 ㈜OOO종합건축사무소로부터 일체 통보받지 못했을 뿐만 아니라 그 사실에 대하여 유선이나 서면으로도 통보 받은 바 없다고 주장하나, 피청구인은 2011. 7. 6. 건축허가 시 위 규정을 안내하였고, 건축허가 당시 청구인의 주소지로 건축허가 취소예고 공문을 등기우편으로 발송하였으나 수취인불명으로 반송되었으므로 위 내용을 통보받지 못했다는 청구인의 주장은 이유 없다.
2) 청구인은 청구외 여직원이 통상적인 지방세 납부촉구로 인지하였다고 주장하나, 피청구인은 허가당시 전화번호로 연락하여 건축허가 취소예고 공문을 팩스로 송부하였고 청구인 사무실의 여직원이 위 공문을 보고하였다고 통화하였으며, 그 후에도 수차례 전화를 하여 착공신고 및 재연장을 촉구하였으나 청구인은 어떠한 의견도 제출한바가 없다.
3) 피청구인은 청구인이 사업성 재검토로 ㈜OO건축사사무소에 설계 의뢰한 청구외 안OO(소장)에게 유선으로 기 건축허가에 대하여 착공기간이 만료되었으니 착공신고 여부를 청구인에게 확인해 달라고 부탁하였고, 청구외 안OO은 청구인이 건축허가를 취소해도 된다고 확인해 주어 건축허가를 취소하였던 것으로 이를 통보받지 못했다는 청구인의 주장은 이유 없다.
4) 따라서 청구인이 1년 안에 착공하지 못할 시 재연장 신청을 해야 한다는 규정을 통보받지 못했다는 주장은 인정될 수 없고, 피청구인이 관련법에 따라 한 이 사건 처분은 적법·타당하므로 청구인의 부당한 행정심판청구는 기각되어야 한다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부
1) 인정사실
이 사건 청구서 및 답변서, 통화내역서, 건축허가서, 변경허가신청서, 이 사건 처분서 등을 살펴보면 다음과 같은 사실이 인정된다.
가) 청구인은 2011. 7. 5에 지하 3층, 지상 4층 규모로 제2종 근린생활시설을 신축하고자 건축허가를 받았고,
나) 피청구인이 2012. 6. 26. ‘건축허가 착공기한 만료에 따른 건축물 건축허가 취소예고’ 공문을 통지하였음에도 착공신고 기간 만료일인 2012. 7. 5.까지 착공신고를 하지 않아, 피청구인은「건축법」제11조제7항에 따라 2012. 10. 12. 이 사건 토지에 대한 건축허가를 취소하였다.
2) 「건축법」제11조제7항에 따르면, 허가권자는 건축 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다고 강행 규정으로 정하고 있고, 허가권자는 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위 안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다고 규정하고 있다.
3) 청구인이 사업장 소재지를 피청구인의 조언에 따라 이전하였음에도 변경된 주소지가 아닌 건축허가 신청 당시 주소지로 건축허가 취소예고 통보를 하였다는 점, 청구인의 건축설계 의뢰 사무소가 아닌 피청구인 소속의 건축심의위원인 청구외 안OO에게 착공신고 여부를 부탁하였다는 점, 청구외 여직원과의 통화내역은 당시 수없이 통화하는 행정사항으로 단순한 통화내역에 불과하다는 점 등을 사유로 이 사건 처분의 취소를 주장하나,
「행정절차법」제14조에서 ‘송달은 우편·교부 또는 정보통신망 이용 등의 방법에 의하되 송달받을 자의 주소·거소·영업소·사무소 또는 전자우편주소로 한다.’고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 ‘송달받을 자의 주소등을 통상의 방법으로 확인할 수 없는 경우에는 송달받을 자가 알기 쉽도록 관보·공보·게시판·일간신문중 하나 이상에 공고하고 인터넷에도 공고하여야 한다.’고 규정하고 있다.
청구인은 2011. 7. 5. 건축허가를 득한 후 2012. 7. 4.까지 착공신고서를 제출한바 없으며, 이에 대하여「건축법」제11조제7항에 따른 착공연기신청을 한 적도 없고, 피청구인은 건축허가 당시 청구인에게 1년 이내 착공신고서 제출, 착수기간 연장신고, 1년 이내에 공사에 착수하지 않을 경우 허가를 취소한다는 건축허가 안내문을 교부하였고, 2012. 6. 26. 건축허가 취소예고서를 송달하였으나 반송된 사실이 인정된다.
살피건대, 피청구인은 2012. 6. 26. 건축허가 취소예고서를 팩스로 청구인과 청구외 ㈜OO건축사사무소로 송부하였으므로 이 사건 처분에 대한 사전절차를 이행하였다고 주장하나,
「행정절차법」제14조제1항에서 ‘정보통신망을 이용한 송달은 송달받을 자가 동의하는 경우에 한한다.’고 규정하고 있을 뿐만 아니라 설령, 청구인의 회사 직원과 청구외 ㈜OO건축사사무소가 동의하여 팩스로 건축허가 취소예고서를 송부하였다 하더라도 피청구인이 건축허가 취소예고서를 팩스로 송부하였다는 점을 적극적으로 증명하지 못하는 한 건축허가 취소예고서가 청구인에게 도달되었다고 볼 수 없으므로
이 사건 처분은 사전통지 절차에 따라 의견진술 기회를 주도록 정하고 있는 관련법 규정을 위배하여 이루어진 것으로 위법하다 할 것이다.
5. 결론
그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.
중앙행정사(대표번호 1811-1837)는 공장신축 증축, 근린시설 건축 등 각종 건축 및 개발행위 허가신청과 관련 행정기관의 잘못된 건축허가 반려, 개발행위허가 불허 등으로 인하여 억울한 피해를 입은 민원인을 돕기 위하여 행정기관에 대한 각종 대응 민원서류 제출, 이의신청, 행정심판 등 청구서류 작성 및 제출을 대행해드립니다.
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